Créditos UVA: con una pareja que cobre $1,7 millones cada uno, el préstamo de USD 80.000 se vuelve accesible

Camila Salinas, Economía – Bajo el programa de créditos hipotecarios basado en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) que relanzó el Gobierno, una pareja en la que cada integrante perciba alrededor de $1.700.000 de bolsillo podría calificar para un préstamo de USD 80.000 a 25 años. La simulación oficial difundida con la medida arroja ese dato como caso testigo y permite dimensionar el esfuerzo salarial que demanda el nuevo esquema, en un contexto en el que el acceso a la vivienda propia quedó restringido a segmentos de ingresos medios altos.

Vamos a los números del caso testigo

El cálculo parte de una regla fija: la cuota mensual no puede superar el 25% del ingreso neto del hogar. Para un préstamo equivalente a USD 80.000, con un plazo de 25 años y una tasa máxima de UVA + 7%, la cuota inicial se ubica en $865.098 (según la simulación oficial). Aplicando la proporción del 25%, el ingreso neto mínimo del grupo familiar debe alcanzar los $3.460.391 mensuales. Se trata de una barrera de entrada elevada frente a la mediana salarial argentina, lo que limita el universo de potenciales tomadores a hogares con capacidad de ahorro disciplinada y remuneraciones formales por encima del promedio.

La comparación con el mismo mes del año anterior muestra un cambio de escala significativo: en los esquemas UVA previos a 2024, los ingresos requeridos para un préstamo de monto similar en pesos se ubicaban en rangos sensiblemente menores, incluso en términos reales, dado que la inflación acumulada erosionó los salarios formales y redujo la cantidad de familias en condiciones de calificar.

Esa primera cuota no es fija: el capital está ajustado por UVA, de modo que el monto en pesos se actualiza a lo largo de los 25 años del préstamo. Si la inflación se desacelera, la cuota crece menos; si se acelera, el peso sobre el ingreso familiar puede tensionarse. El riesgo inflacionario recae sobre el deudor, un rasgo estructural de los créditos UVA que las autoridades decidieron mantener en esta nueva versión.

Cómo se arma el préstamo y qué financia

• El ejemplo oficial toma una propiedad valuada en USD 106.667 (simulación oficial).
• El crédito financia hasta el 75% de ese valor, equivalente a $120.920.000 o unos USD 80.000 al tipo de cambio oficial (datos del Ministerio de Economía).
• El 25% restante, alrededor de USD 26.667, lo debe aportar el comprador con recursos propios; la simulación no contempla ese tramo ni los gastos de escrituración e impuestos.
• La tasa máxima permitida dentro del esquema es UVA + 7,50%, con un plazo mínimo de devolución de 15 años (condiciones oficiales).
• El monto máximo por crédito equivale a 150.000 UVA y cada banco debe respetar en simultáneo ese techo de tasa, el piso de plazo y el tope de monto (reglamentación del Banco Central).

De dónde sale la plata que financia los préstamos

Los fondos que alimentan estas líneas provienen de licitaciones entre entidades financieras. El Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES pone a disposición recursos en plazos fijos ajustados por UVA, con tasas mínimas de UVA + 2,50% a un año y UVA + 4,50% a cinco años (pliego de la licitación). Cada ronda mueve $200.000 millones, con un tope del 20% por entidad, y los bancos disponen de 90 días corridos para transformar esos depósitos en préstamos efectivamente otorgados. El volumen total comprometido en el programa alcanza los $2 billones (dato oficial).

Los créditos pueden destinarse a compra, construcción, ampliación o refacción de primera vivienda para personas físicas. La restricción a primera vivienda y a personas humanas reduce el alcance del instrumento respecto de esquemas anteriores que permitían inversión, y apunta a focalizar el subsidio implícito en los hogares sin propiedad.

El dato a seguir

Camila Salinas, Economía – El termómetro de las próximas semanas la cantidad de entidades que se sumen a las licitaciones y la velocidad con que conviertan esos plazos fijos en créditos efectivizados dentro del plazo de 90 días. Un porcentaje de colocación bajo indicaría que la relación cuota-ingreso del 25% resultó demasiado exigente para la demanda real; un porcentaje alto, en cambio, mostraría que el esquema encontró un nicho de hogares formales con capacidad de pago. La próxima licitación, prevista para el mes en curso, será la primera señal concreta sobre la recepción del programa.