La oferta de departamentos en CABA se achica: cómo cambió la superficie y qué incluye el precio en casi un siglo

La foto de los avisos de venta de departamentos en la Ciudad de Buenos Aires muestra un cambio profundo en las últimas décadas: las unidades que se ofrecen son cada vez más chicas, con menos ambientes y con menos cocheras incluidas en el precio. Un informe de la firma de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai, elaborado sobre 53.424 anuncios activos de departamentos y PH en venta, permite comparar las características de las viviendas según la época en que fueron construidas y leer esa transformación con datos concretos.

Menos metros, menos ambientes

Vamos a los números. La superficie cubierta mediana de los departamentos construidos desde 2020 es de 46 m², mientras que la de los edificados en la década de 1930 alcanza los 102 m² (Mirando.ai). La diferencia es de 56 m² y equivale a una reducción del 55% en la mediana, al comparar ambos extremos del período analizado. La cantidad mediana de ambientes acompañó ese recorte: pasó de cuatro a dos.

La composición por tamaño refleja el avance de las unidades pequeñas. Los monoambientes representan el 35% de los departamentos construidos en la década de 2020, frente al 1,9% entre los de los años 30 (Mirando.ai). En el otro extremo, las propiedades de al menos 100 m² recorrieron el camino inverso: su participación descendió del 53,2% al 9,4%.

Cocheras: ya no se incluyen en el precio

Otra de las transformaciones se observa en qué incluye el valor publicado. Entre las unidades edificadas de 2010 a 2014, el 41,4% de los avisos incorporaba la cochera al precio de venta. En las construcciones de 2025 y 2026, esa participación bajó al 13,9% (Mirando.ai). Al mismo tiempo, los anuncios con cochera opcional o comercializada por separado pasaron del 2% al 14%.

• Unidades de 1930: 102 m² cubiertos en la mediana, con 4 ambientes y 53,2% de avisos con más de 100 m².
• Unidades de 2020 en adelante: 46 m² cubiertos en la mediana, con 2 ambientes y 35% de monoambientes.
• Cocheras incluidas en el precio: del 41,4% (2010-2014) al 13,9% (2025-2026).
• Cocheras opcionales o por separado: del 2% al 14% en igual comparación.

Las diferencias por barrios

Al comparar viviendas anteriores a 1980 con las construidas desde 2010, las reducciones más marcadas se concentran en Recoleta, Monserrat y Palermo. En Recoleta, la superficie mediana pasó de 90 a 45 m², una baja del 50%; en Monserrat, la caída fue del 41%; y en Palermo, del 40% (Mirando.ai). En el otro extremo, los barrios del norte porteño muestran variaciones mucho más acotadas: Villa Devoto registró una reducción del 6%, Villa del Parque del 8,5% y Villa Urquiza del 9,6%.

El estudio también describe una etapa intermedia con medianas de entre 60 y 62 m² en las construcciones de las décadas de 1970 a 2000, tras la cual la superficie volvió a retroceder desde 2010. A lo largo de todo el período, la relación entre superficie y ambientes se mantuvo en un rango de entre 20 y 26 m² por ambiente (Mirando.ai). El dato a seguir es cómo seguirá evolucionando la oferta de pozo y de unidades nuevas en un mercado donde la superficie mediana ya se ubica por debajo de los 50 m², y qué impacto tendrá esa tendencia sobre los precios publicados en los próximos meses.