Alquileres en Buenos Aires: suben, pero pierden contra la inflación en lo que va del año

El mercado de alquileres de la Ciudad de Buenos Aires atraviesa un escenario peculiar: los precios continúan en alza, pero a un ritmo que no logra empatar la inflación general. Según el relevamiento del portal inmobiliario Zonaprop, los contratos celebrados en agosto registraron un incremento mensual del 1,5%, la menor suba del año, y quedaron por debajo de la inflación estimada para ese mismo período.

Vamos a los números. En el acumulado de 2026, los alquileres acumulan una suba del 19,2%, frente a un incremento general de precios estimado en 21,5% (datos de Zonaprop). Esa diferencia de 2,3 puntos porcentuales se traduce en una caída real del valor de los contratos. En la comparación interanual, la suba llega al 29,9%, una cifra elevada pero que, según el informe, se ubica por debajo de la inflación de los últimos doce meses.

Cuánto cuesta alquilar según el tipo de unidad

• Monoambiente: $771.871 por mes.
• Dos ambientes: $886.527 por mes.
• Tres ambientes: $1.196.413 por mes.

La disparidad entre barrios porteños es considerable. Puerto Madero se mantiene como la zona más cara, con un alquiler medio de $1.252.366 mensuales (Zonaprop), seguido por Núñez, con $995.838, y Palermo, con $990.748. En el extremo opuesto, Lugano ofrece el precio más bajo del mercado: $654.776 por mes. Le siguen Nueva Pompeya ($700.324) y Parque Avellaneda ($720.780).

En lo que respecta a la variación interanual, los barrios que más subieron fueron Villa Luro (38%), Parque Patricios (36,3%) y Parque Chacabuco (35,5%). En contrapartida, las zonas con menores incrementos en los últimos doce meses fueron Puerto Madero (4,2%), Nueva Pompeya (3,6%) y Villa Riachuelo (3%), siempre según el relevamiento de Zonaprop.

Oferta en expansión y rentabilidad para inversores

La oferta de departamentos para alquiler tradicional creció 0,6% en agosto y, de acuerdo al portal, actualmente es 3,4 veces superior al mínimo histórico registrado en febrero de 2023. El punto de inflexión se produjo en enero de 2024, cuando la oferta subió 62% en un solo mes.

Para quienes evalúan la inversión en propiedades para alquilar, la rentabilidad promedio se ubica en 5,70% anual. A ese ritmo, se necesitan 17,6 años de alquiler para recuperar el valor de compra, un plazo 9,2% más corto que hace un año. La rentabilidad más alta se observa en Lugano, con 9,8% anual, mientras que Puerto Madero rinde apenas 3,2%.

En el segmento de compraventa, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires registró 6.051 escrituras en julio, un 9% más que en el mismo mes del año anterior. Sin embargo, solo el 16% de esas operaciones incluyó financiamiento hipotecario, cinco puntos porcentuales menos que en junio de 2025.

El dato a seguir en las próximas mediciones es si esta brecha entre inflación y alquileres se sostiene o se amplía: de confirmarse la tendencia, los contratos perderían poder de recupero frente a la inflación, mientras crece la oferta disponible para alquilar en la Ciudad.