Vender una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires: qué impuestos dejaron de cobrarse y qué gastos se mantienen vigentes

El precio de venta de una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires dejó de estar gravado por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) y, en la mayoría de los casos, también quedó liberado del impuesto cedular, dos tributos que durante años representaron un costo significativo para quienes deshacían su patrimonio inmobiliario de manera ocasional. Sin embargo, el monto final de una operación continúa integrando otros componentes que el vendedor y, sobre todo, el comprador deben contemplar al momento de cerrar la operación.

El ITI, que alcanzaba a las propiedades adquiridas antes del 1 de enero de 2018, representaba el 1,5% del valor de venta: en una operación de cien mil dólares, el tributo equivalía a aproximadamente mil quinientos dólares. La eliminación dispuesta a mediados de 2024 terminó con ese concepto. En paralelo, el impuesto cedular, que regía para los inmuebles comprados desde 2018 con una alícuota del 15% sobre la ganancia calculada con el valor de compra actualizado, también quedó exento para las ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trata de una segunda propiedad destinada a inversión.

Qué gastos siguen pesando en la operación

• Comisión inmobiliaria: suele ubicarse entre el 3% y el 4% del valor de la operación, con variaciones según lo pactado entre las partes.
• Honorarios del escribano: intervienen en la escrituración y se calculan sobre el precio de venta, con topes establecidos por los colegios profesionales.
• Impuesto de Sellos: en la Ciudad de Buenos Aires la alícuota general es del 3,5%, mientras que en la provincia de Buenos Aires ronda el 2%.
• Gastos asociados al crédito hipotecario: tasación, seguros obligatorios y cargos administrativos del banco, cuando la compra se financia de esa manera.

“En la Ciudad de Buenos Aires la alícuota general de Sellos es del 3,5% y existe una exención para primera vivienda o vivienda única hasta un valor que situamos en aproximadamente 220.000.000 de pesos. Cuando se supera ese límite, el tributo alcanza únicamente al excedente.”Diego Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios

El desarrollador añadió que, en la provincia de Buenos Aires, el Impuesto de Sellos suele repartirse entre comprador y vendedor, lo que vuelve sensible la variable geográfica al momento de calcular el presupuesto total. A eso se suma que las inmobiliarias cobran su comisión sobre el valor de la operación y los escribanos ajustan sus honorarios según los topes vigentes en cada jurisdicción.

El alcance limitado de las exenciones

La quita del ITI y la liberación del impuesto cedular comprenden exclusivamente las ventas ocasionales del patrimonio personal. Las ganancias obtenidas por una actividad inmobiliaria habitual o empresarial permanecen dentro del régimen general del Impuesto a las Ganancias, como ocurre con las desarrolladoras que construyen y venden unidades como parte de su negocio. La distinción resulta clave: quien vende un departamento recibido como herencia o adquirido hace más de una década queda fuera del fisco nacional en esa operación, mientras que una empresa del sector sigue alcanzado por la normativa general.

En definitiva, el vendedor ocasional de una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires ya no enfrenta los dos tributos nacionales que durante años acompañaron la operación, aunque la operación sigue movilizando comisiones, honorarios profesionales y Sellos. El presupuesto final varía según la jurisdicción, el valor del inmueble y la presencia o no de crédito hipotecario, por lo que conviene repasar cada componente antes de firmar la escritura.