El metro cuadrado se encarece y reconfigura el acceso a la propiedad en la Ciudad de Buenos Aires

El acceso a la vivienda propia en la Ciudad de Buenos Aires atraviesa una reconfiguración que combina presión de costos, cambios demográficos y una nueva lógica de proyecto por parte de los desarrolladores. En apenas siete meses, el valor promedio del metro cuadrado pasó de 1.376.688 pesos en enero a 1.584.840 pesos en julio, lo que representa un incremento cercano al 15%, de acuerdo con datos del Instituto de Estadística y Censos porteño (fuente: Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad de Buenos Aires, IDECBA). Las estimaciones del sector para diciembre ubican ese valor en torno a 1.874.364 pesos por metro cuadrado.

Vamos a los números. Cuando se contemplan gastos generales, honorarios profesionales y tasas, el costo integral de construir alcanzó en julio los 2.286.170 pesos por metro cuadrado, con una suba acumulada de 14,61% en el año y de 23,37% respecto del mismo mes del año anterior, según la Asociación de Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires (fuente: APCPBA). Ese encarecimiento sostenido redefine la frontera entre el alquiler y la compra, y obliga a revisar qué tipo de unidad queda al alcance de los hogares que buscan dejar de pagar mensualidades.

Unidades más chicas, edificios con más servicios

Frente a ese escenario, la respuesta que ganó terreno en el mercado fue una combinación que, a primera vista, parece contradictoria: departamentos de uno y dos ambientes, pero con mayor cantidad de amenities. Gimnasios, terrazas, parrillas, salones de usos múltiples y espacios de coworking se incorporaron a la propuesta estándar de los edificios nuevos, bajo una lógica económica precisa: si el metro cuadrado privativo se vuelve más caro, el metro cuadrado compartido opera como complemento del primero.

“Es un ticket que puede alcanzar el que quiere salirse del mundo del alquiler y entrar por primera vez en el mundo de ser propietario.”Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios

Tapiola explicó que la demanda de monoambientes creció precisamente por esa razón, y describió el fenómeno como una tendencia que trasciende las fronteras locales. La caída de la natalidad, el aumento de hogares unipersonales y el crecimiento de los divorcios empujan en la misma dirección, según sostuvo el directivo. Tenés cada vez más gente sola o gente únicamente en pareja sin hijos, que el monoambiente responde a eso perfecto, agregó.

• Departamento chico más amenities: la ecuación más elegida para pasar del alquiler a la propiedad.
• Costo integral de construcción: 2.286.170 pesos por metro cuadrado en julio, con una suba interanual de 23,37% (fuente: APCPBA).
• Proyección del metro cuadrado para diciembre: alrededor de 1.874.364 pesos (fuente: estimaciones del sector relevadas por IDECBA).
• Cambio demográfico: más hogares unipersonales y parejas sin hijos como demanda estructural de monoambientes.

En la misma línea, Valeria Damiani, arquitecta especializada en el segmento, sostuvo que el aumento del valor del metro cuadrado, las nuevas formas de habitar las ciudades y los cambios en la composición de los hogares impulsaron un mercado en el que las viviendas compactas ganan protagonismo. Para Damiani, la consecuencia directa es que el edificio deja de funcionar como un mero contenedor de unidades y pasa a operar como una red de espacios comunes. Quien adquiere una unidad de 40 metros cuadrados incorpora otros cientos, e incluso miles, de metros cuadrados de uso compartido que amplían las posibilidades de uso, describió.

El dato a seguir de aquí a fin de año es la evolución del costo integral de construcción que reporta mensualmente la Asociación de Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires: si la tendencia acumulada se sostiene o se acelera, la brecha entre el metro cuadrado de un departamento grande y el de un monoambiente con amenities se ampliará, y con ella la presión sobre los desarrolladores para profundizar el modelo de unidades compactas con espacios compartidos como vía principal de acceso a la propiedad.